GUÍA DE USUARIO
Régimen Simple de Tributación en Arrendamientos
AutoTransacción 99 — Módulo de Arrendamientos inFaCont
1. ¿Qué es el Régimen Simple de Tributación?
El Régimen Simple de Tributación (RST) es un sistema opcional de tributación que simplifica el cumplimiento de obligaciones fiscales para pequeños y medianos contribuyentes en Colombia. Fue creado por la Ley 1943 de 2018 (Ley de Financiamiento) y reglamentado por el Decreto 1468 de 2019, actualmente compilado en los artículos 903 al 916 del Estatuto Tributario.
En el RST el contribuyente paga un único impuesto unificado que reemplaza el Impuesto de Renta, el Impuesto al Consumo, el ICA y la autorretención de renta. La declaración y pago se realiza de forma bimestral anticipada mediante el recibo de pago electrónico SIMPLE.
2. Normativa aplicable
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Norma |
Descripción |
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Art. 903 ET |
Creación del Régimen Simple de Tributación |
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Art. 904 ET |
Hecho generador y base gravable del SIMPLE |
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Art. 905 ET |
Sujetos pasivos — quiénes pueden pertenecer al SIMPLE |
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Art. 906 ET |
Quiénes NO pueden optar por el SIMPLE |
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Art. 911 ET |
No retención en la fuente para inscritos en SIMPLE — clave para arrendamientos |
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Art. 912 ET |
Anticipo bimestral del SIMPLE |
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Art. 915 ET |
IVA en el Régimen Simple — sigue siendo obligatorio si es responsable |
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Decreto 1468/2019 |
Reglamentación del RST |
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Ley 2010/2019 |
Ley de Crecimiento Económico — ajustes al SIMPLE |
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Res. DIAN 000042/2020 |
Facturación electrónica obligatoria — aplica también a SIMPLE |
3. Artículo 911 ET — No retención para inscritos en SIMPLE
Este es el artículo más importante para el módulo de arrendamientos. Establece expresamente:
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"Los contribuyentes del impuesto unificado bajo el Régimen Simple de Tributación (SIMPLE) no estarán sujetos a retención en la fuente y tampoco estarán obligados a practicar retenciones y autorretenciones en la fuente, con excepción de las correspondientes a pagos laborales." |
Esto significa que en un contrato de arrendamiento donde cualquiera de las partes esté en SIMPLE:
- No se practica ReteFuente (3.5% para servicios de arrendamiento)
- No se practica ReteICA (varía según municipio)
- No se practica ReteIVA (15% del IVA — solo para Grandes Contribuyentes)
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⚠ IMPORTANTE: El Art. 911 ET NO exonera del IVA. Si el arrendador es responsable del impuesto (Régimen de Responsabilidad Fiscal = 48) DEBE cobrar IVA del 19% sobre el canon comercial, independientemente de si está en SIMPLE. |
4. ¿A quién aplica la verificación del Régimen Simple?
La retención la practica quien paga (el arrendatario). Sin embargo, el Art. 911 ET protege tanto al pagador inscrito en SIMPLE como al beneficiario inscrito en SIMPLE. Por eso el sistema verifica ambos:
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Situación |
¿Hay retención? |
Fundamento |
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Arrendatario en SIMPLE |
No — ninguna |
Art. 911 ET — pagador en SIMPLE |
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Arrendador en SIMPLE |
No — ninguna |
Art. 911 ET — beneficiario en SIMPLE |
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Ambos en SIMPLE |
No — ninguna |
Doble protección Art. 911 ET |
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Ninguno en SIMPLE |
Sí — según régimen |
AutoTrans 90-95 normales |
5. IVA en el Régimen Simple — Art. 915 ET
El Régimen Simple NO exonera del IVA. Los arrendadores inscritos en SIMPLE que sean responsables del IVA (código de responsabilidad fiscal 48) deben:
- Cobrar IVA del 19% sobre el canon de arrendamiento comercial
- Declarar y pagar el IVA de forma bimestral junto con el SIMPLE
- Expedir factura electrónica con el IVA desglosado
El arrendamiento de vivienda urbana sigue siendo excluido de IVA según el Art. 476 ET, independientemente del régimen tributario del arrendador.
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Tipo inmueble |
Régimen arrendador |
IVA |
ReteFuente |
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Comercial |
SIMPLE + Responsable IVA |
19% |
No aplica |
|
Comercial |
SIMPLE + No responsable |
No aplica |
No aplica |
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Vivienda |
SIMPLE (cualquier régimen) |
No aplica (Art. 476 ET) |
No aplica |
|
Comercial |
Ordinario + Responsable IVA |
19% |
3.5% si supera 27 UVT |
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Vivienda |
Ordinario |
No aplica (Art. 476 ET) |
No aplica |
6. Identificación del Régimen Simple en el sistema
inFaCont identifica si un arrendador o arrendatario está en Régimen Simple mediante el campo TaxNivelCodigo. La DIAN asignó el código O-47 para los inscritos en SIMPLE.
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Tabla |
Campo |
Valor para SIMPLE |
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Clientes |
TaxNivelCodigo |
O-47 |
|
Proveedor |
TaxNivelCodigo |
O-47 |
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💡 Para registrar un arrendador o arrendatario en Régimen Simple actualice el campo TaxNivelCodigo = 'O-47' en la tabla Clientes o Proveedor según corresponda. El sistema detectará automáticamente el régimen al procesar las transacciones. |
7. AutoTransacción 99 — Régimen Simple
Se creó la AutoTransacción 99 específicamente para los contratos de arrendamiento donde aplica el Régimen Simple. Al igual que las AutoTrans 90-95 para el régimen ordinario, la 99 maneja el asiento contable correcto sin retenciones.
Estructura de AutoTransaSub para AutoTran 99:
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IdAutoTransa |
Orden |
IdCuenta |
Debe |
Haber |
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99 |
1 |
111005 - Moneda nacional |
VrTotal |
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99 |
2 |
415505 - Arrendamientos de bienes inmuebles |
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VrBase |
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99 |
3 |
240801 - IVA GENERADO |
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VrIVA19 |
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⚠ La línea 3 (IVA 240801) solo se contabiliza si el arrendador es responsable del IVA (ID_RegimenVtas = 48). Si no es responsable VrIVA19 = 0 y el sistema no genera esa línea. |
8. Asientos contables generados
Caso 1 — Comercial SIMPLE con IVA (arrendador responsable IVA):
|
Canon: $850.000 + IVA 19% = $1.011.500 |
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Db 111005 Bancos/Caja $1.011.500 |
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Cr 415505 Ingresos arrendamiento $850.000 |
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Cr 240801 IVA generado $161.500 |
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Retenciones: NINGUNA (Art. 911 ET) |
Caso 2 — Comercial SIMPLE sin IVA (arrendador no responsable):
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Canon: $850.000 sin IVA |
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Db 111005 Bancos/Caja $850.000 |
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Cr 415505 Ingresos arrendamiento $850.000 |
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Retenciones: NINGUNA (Art. 911 ET) |
Caso 3 — Vivienda SIMPLE (siempre sin IVA — Art. 476 ET):
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Canon: $850.000 sin IVA |
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Db 111005 Bancos/Caja $850.000 |
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Cr 415505 Ingresos arrendamiento $850.000 |
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Retenciones: NINGUNA (Art. 911 ET) |
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IVA: NINGUNO (Art. 476 ET — vivienda excluida) |
Comparativo SIMPLE vs Régimen Ordinario (Comercial Jurídico con IVA):
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Concepto |
Régimen Ordinario (AT 90) |
Régimen Simple (AT 99) |
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Db 111005 Bancos |
$821.250 |
$1.011.500 |
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Db 236530 ReteFuente |
$29.750 |
$0 — No aplica |
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Cr 415505 Ingresos |
$850.000 |
$850.000 |
|
Cr 240801 IVA |
$161.500 |
$161.500 |
|
Total recibido |
$821.250 |
$1.011.500 |
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Diferencia |
— |
$29.750 más recibe el arrendador |
9. Lógica del sistema —
inFacont verifica el Régimen Simple antes de consultar la matriz normal de AutoTransacciones. Si cualquiera de las partes está en SIMPLE retorna 99 directamente:
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Flujo de la funcion: |
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1. Lee TipoInmueble e IdProveedor de Cuotas |
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2. Lee IdCliente de Cuotas |
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3. Verifica TaxNivelCodigo en Proveedor |
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Si = 'O-47' -> blnProveedorSimple = Verdadero |
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4. Verifica TaxNivelCodigo en Clientes |
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Si = 'O-47' -> blnClienteSimple = Verdadero |
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5. Si blnProveedorSimple O blnClienteSimple: |
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-> Retorna AutoTran 99 (SIMPLE) |
|
-> Sale de la funcion inmediatamente |
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6. Si ninguno es SIMPLE: |
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-> Continua con la matriz normal (90-95) |
10. Configuración requerida en el sistema
Para que el sistema detecte correctamente el Régimen Simple verifique:
- Campo TaxNivelCodigo = 'O-47' en formulario Clientes para arrendatarios en SIMPLE
- Campo TaxNivelCodigo = 'O-47' en formulario Proveedor para arrendadores en SIMPLE
- Campo ID_RegimenVtas en tabla Proveedor correctamente configurado (48 = responsable IVA, 49 = no responsable)
- AutoTran 99 creada en AutoTransa con DescripAutoTransa = 'Arrendamiento Regimen Simple'
- Líneas correctas en AutoTransaSub para IdAutoTransa = 99
11. Ejemplo práctico completo
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Contrato: |
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Arrendatario (Cliente 13): inscrito en SIMPLE (TaxNivelCodigo = 'O-47') |
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Arrendador (Proveedor 20): régimen ordinario |
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Tipo inmueble: Comercial |
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Arrendador responsable IVA: Si (ID_RegimenVtas = 48) |
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Canon mensual: $850.000 |
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Al registrar el pago: |
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inFaCont detecta TaxNivelCodigo = 'O-47' en Cliente 13 |
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Retorna AutoTran 99 directamente |
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NO evalua la matriz 90-95 |
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Asiento generado (AutoTran 99): |
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Db 111005 Bancos $1.011.500 (canon + IVA) |
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Cr 415505 Ingresos $850.000 |
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Cr 240801 IVA generado $161.500 |
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ReteFuente: $0 (Art. 911 ET) |
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ReteICA: $0 (Art. 911 ET) |
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ReteIVA: $0 (Art. 911 ET) |
12. Preguntas frecuentes
¿El arrendador en SIMPLE debe expedir factura electrónica?
Sí. La Resolución DIAN 000042 de 2020 obliga a todos los arrendadores de bienes inmuebles a expedir factura electrónica, independientemente del régimen tributario.
¿El arrendatario en SIMPLE puede deducir el canon como gasto?
Sí, siempre que tenga la factura electrónica como soporte. Sin embargo no puede practicar retención en la fuente al momento del pago según el Art. 911 ET.
¿Qué pasa si el arrendador sale del SIMPLE durante el contrato?
Debe actualizar el campo TaxNivelCodigo en formulario Proveedor retirando el código O-47. A partir de ese momento el sistema aplicará automáticamente las AutoTrans 90-95 del régimen ordinario.
¿El SIMPLE aplica para contratos de arrendamiento de locales comerciales?
Sí. El arrendamiento de bienes inmuebles comerciales es una de las actividades permitidas en el SIMPLE según el Art. 905 ET, siempre que los ingresos brutos no superen las 100.000 UVT anuales.
¿Hay límite de ingresos para pertenecer al SIMPLE?
Sí. Según el Art. 905 ET los contribuyentes cuya actividad incluya arrendamiento de bienes inmuebles pueden pertenecer al SIMPLE siempre que sus ingresos brutos del año anterior no hayan superado 100.000 UVT (aproximadamente $5.237 millones para 2026 con UVT = $52.374).
13. Resumen normativo
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Norma |
Impacto en arrendamientos SIMPLE |
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Art. 903 ET |
Base legal del RST |
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Art. 905 ET |
Arrendamiento de inmuebles es actividad permitida en SIMPLE |
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Art. 911 ET |
No ReteFuente, no ReteICA, no ReteIVA para inscritos en SIMPLE |
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Art. 915 ET |
IVA sigue siendo obligatorio si el arrendador es responsable |
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Art. 476 ET |
Arrendamiento de vivienda excluido de IVA — aplica también en SIMPLE |
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Art. 468-1 ET |
Arrendamiento comercial gravado al 19% — aplica también en SIMPLE |
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Decreto 1468/2019 |
Reglamentación del RST — tarifas y procedimientos |
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Res. DIAN 000042/2020 |
Factura electrónica obligatoria para arrendadores en SIMPLE |
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💡 Recomendación: Mantenga actualizado el campo TaxNivelCodigo en las tablas Clientes y Proveedor. inFaCont detecta automáticamente el régimen y aplica la AutoTran correcta sin intervención del usuario. Si en el futuro la norma cambia solo es necesario actualizar la AutoTran 99 en AutoTransaSub. |
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