Gran Contribuyente y Régimen Simple en Arrendamientos

GUÍA DE USUARIO

Retenciones, validaciones y configuración correcta — Módulo de Arrendamientos

1. Introducción — Regímenes tributarios en arrendamiento

El módulo de arrendamientos maneja automáticamente tres regímenes tributarios especiales que afectan directamente las retenciones aplicables en los contratos de canon. Es fundamental que el usuario configure correctamente el perfil de cada arrendador y arrendatario para que el sistema genere los asientos contables correctos.

Código DIAN	Régimen	¿Quién puede serlo?	Impacto en arrendamiento
O-13	Gran Contribuyente	Arrendatario (Cliente)	Retiene ReteIVA 15%
O-47	Régimen Simple (RST)	Arrendador o Arrendatario	Sin ReteFte, ReteICA ni ReteIVA
R-99-PN	Persona Natural	Arrendador (Proveedor)	ReteFte según tope UVT
O-23	Sociedad y asimiladas	Arrendador (Proveedor)	ReteFte + posible ReteIVA si GC

2. Gran Contribuyente — Código O-13

Los Grandes Contribuyentes son personas jurídicas o naturales designados por la DIAN mediante resolución, que por su volumen de operaciones, patrimonio o ingresos tienen obligaciones tributarias especiales. En arrendamiento actúan como agentes de retención del IVA cuando son compradores del servicio.

2.1 Normativa aplicable:

Norma	Descripción
Art. 437-2 ET	Agentes de retención del IVA — los GC retienen el 15% del IVA en servicios gravados
Art. 368 ET	Agentes de retención en la fuente — los GC practican ReteFte
Decreto 1625/2016	Reglamentación de retenciones para Grandes Contribuyentes
Res. DIAN 000042/2020	Factura electrónica obligatoria — aplica para GC también

2.2 ¿Quién practica la ReteIVA en arrendamiento?

En un contrato de arrendamiento el servicio gravado es el canon. El comprador del servicio es el arrendatario (quien paga). Por tanto:

Situación	¿Quién retiene?	¿Qué retiene?
Arrendatario es GC	El arrendatario (Cliente)	15% del IVA del canon
Arrendador es GC	No aplica ReteIVA	El GC solo retiene cuando COMPRA
Ninguno es GC	No hay ReteIVA	Régimen ordinario normal

⚠ IMPORTANTE: El Gran Contribuyente retiene el IVA cuando es COMPRADOR (arrendatario). Si el Gran Contribuyente es el arrendador (vendedor del servicio) NO practica ReteIVA — solo es sujeto de retención.

2.3 Condiciones para que aplique ReteIVA:

El arrendatario (Cliente) tiene TaxNivelCodigo = 'O-13' en tabla Clientes
El inmueble es Comercial (vivienda excluida de IVA — Art. 476 ET)
El arrendador es responsable de IVA (ID_RegimenVtas = 48 en tabla Proveedor)
El canon supera el umbral mínimo si aplica

Si alguna de estas condiciones no se cumple inFaCont NO aplica ReteIVA automáticamente.

2.4 AutoTransacciones para Gran Contribuyente:

AutoTran	Descripción	Caso	Retenciones
100	Comercial·GC·Mora·IVA	Mora + GC + ReteIVA	ReteIVA 15%
101	Comercial·GC·Natural·IVA	Natural sin ReteFte + GC	ReteIVA 15%
102	Comercial·GC·Juridico·IVA	Juridico + ReteFte + GC	ReteFte 3.5% + ReteIVA 15%

2.5 Asientos contables — Gran Contribuyente:

AutoTran 101 — Natural + GC (sin ReteFte):

Canon: $850.000 + IVA 19% = $1.011.500

ReteIVA 15% sobre IVA: $161.500 x 15% = $24.225

Db 111005 Bancos/Caja $987.275 (VrNeto)

Db 236701 ReteIVA $24.225

Cr 415505 Ingresos arrend. $850.000

Cr 240801 IVA generado $161.500

─────────────────────────────────────────

Total Db = $1.011.500 Total Cr = $1.011.500 ✓

AutoTran 102 — Jurídico + GC (con ReteFte):

Canon: $850.000 + IVA 19% = $1.011.500

ReteFte 3.5%: $850.000 x 3.5% = $29.750

ReteIVA 15%: $161.500 x 15% = $24.225

VrNeto = $1.011.500 - $29.750 - $24.225 = $957.525

Db 111005 Bancos/Caja $957.525 (VrNeto)

Db 236530 ReteFte $29.750

Db 236701 ReteIVA $24.225

Cr 415505 Ingresos arrend. $850.000

Cr 240801 IVA generado $161.500

─────────────────────────────────────────

Total Db = $1.011.500 Total Cr = $1.011.500 ✓

AutoTran 100 — Mora + GC:

Canon: $850.000 + IVA 19% = $1.011.500

ReteIVA 15%: $161.500 x 15% = $24.225

VrNeto = $1.011.500 - $24.225 = $987.275

Db 130505 CxC Clientes $987.275 (VrNeto)

Db 236701 ReteIVA $24.225

Cr 415505 Ingresos arrend. $850.000

Cr 240801 IVA generado $161.500

─────────────────────────────────────────

Total Db = $1.011.500 Total Cr = $1.011.500 ✓

3. Régimen Simple de Tributación — Código O-47

El Régimen Simple de Tributación (RST) es un sistema opcional de tributación creado por la Ley 1943 de 2018 y reglamentado por el Decreto 1468 de 2019. Los inscritos en SIMPLE pagan un impuesto unificado que reemplaza Renta, ICA y autorretención.

3.1 Normativa aplicable:

Norma	Descripción
Art. 903-916 ET	Marco legal del Régimen Simple de Tributación
Art. 911 ET	No retención en la fuente para inscritos en SIMPLE — norma clave
Art. 915 ET	IVA sigue siendo obligatorio si el arrendador es responsable
Art. 476 ET	Arrendamiento de vivienda excluido de IVA — aplica también en SIMPLE
Decreto 1468/2019	Reglamentación del RST — tarifas y procedimientos

3.2 Impacto en retenciones:

"Los contribuyentes del impuesto unificado bajo el Régimen Simple de Tributación (SIMPLE) no estarán sujetos a retención en la fuente y tampoco estarán obligados a practicar retenciones y autorretenciones en la fuente, con excepción de las correspondientes a pagos laborales." — Art. 911 ET

Retención	¿Aplica en SIMPLE?	Fundamento
ReteFuente	No	Art. 911 ET
ReteICA	No	Art. 911 ET
ReteIVA	No	Art. 911 ET
IVA arrendamiento comercial	Sí — si es responsable	Art. 915 ET — el SIMPLE no exonera IVA

4. Validaciones críticas — Lo que el usuario DEBE saber

🚨 REGLA FUNDAMENTAL: Un contribuyente NO puede estar simultáneamente en el Régimen Simple (O-47) Y ser Gran Contribuyente (O-13). Son regímenes mutuamente excluyentes por definición legal.

4.1 Gran Contribuyente NO puede estar en Régimen Simple:

El Art. 906 ET establece que NO pueden optar por el SIMPLE, entre otros, quienes sean designados como Grandes Contribuyentes por la DIAN. Son regímenes incompatibles:

Combinación TaxNivelCodigo	¿Es válida?	Acción requerida
O-13 (GC)	Sí — válido	Configurar PorcRetIVA en Clientes
O-47 (SIMPLE)	Sí — válido	Sin retenciones Art. 911 ET
O-13 Y O-47 simultáneo	NO — INVÁLIDO	Corregir inmediatamente
R-99-PN (Natural)	Sí — válido	ReteFte según tope UVT

4.2 Otras validaciones importantes:

Validación	Descripción
ReteIVA solo en comercial	La vivienda está excluida de IVA (Art. 476 ET) — nunca hay ReteIVA en vivienda aunque el arrendatario sea GC
ReteIVA requiere arrendador responsable IVA	Si el arrendador no es responsable (ID_RegimenVtas = 49) no hay IVA que retener — ReteIVA = 0
SIMPLE tiene prioridad sobre GC	Si cualquiera de las partes está en SIMPLE el sistema aplica AutoTran 99 sin retenciones, independiente de si la otra parte es GC
PorcRetIVA se configura en Clientes	El porcentaje de ReteIVA (15%) se configura en la tabla Clientes — NO en Proveedor
PorcRetFte se configura en Proveedor	El porcentaje de ReteFte (3.5%) se configura en la tabla Proveedor — NO en Clientes
Tope UVT para ReteFte	ReteFte solo aplica si el canon supera 27 UVT ($1.414.098 para 2026). Si no supera el tope — sin ReteFte aunque sea jurídico
GC en mora sí aplica ReteIVA	Aunque sea mora el GC retiene el 15% del IVA — AutoTran 100

5. Configuración correcta en inFaCont

5.1 Tabla Clientes (Arrendatario):

Campo	Valor	Cuándo
TaxNivelCodigo	O-13	Arrendatario es Gran Contribuyente
TaxNivelCodigo	O-47	Arrendatario está en Régimen Simple
TaxNivelCodigo	R-99-PN	Arrendatario es persona natural ordinaria
PorcRetIVA	15	Solo si TaxNivelCodigo = O-13 (GC)
PorcRetIVA	0	Todos los demás casos

5.2 Tabla Proveedor (Arrendador):

Campo	Valor	Cuándo
TaxNivelCodigo	O-47	Arrendador está en Régimen Simple
TaxNivelCodigo	O-23	Arrendador es sociedad régimen ordinario
TaxNivelCodigo	R-99-PN	Arrendador es persona natural
ID_RegimenVtas	48	Arrendador es responsable de IVA
ID_RegimenVtas	49	Arrendador NO es responsable de IVA
PorcRetSERVI	3.5	ReteFte servicios arrendamiento
BaseUVTServicios	27	Tope UVT para ReteFte (27 UVT = $1.414.098)

6. Matriz completa de AutoTransacciones (AT) de arrendamiento

AT	Inmueble	RespIVA	GC	SIMPLE	Mora	ReteFte	Resultado
90	Comercial	Sí	No	No	No	Sí	ReteFte+IVA
91	Comercial	Sí	No	No	Sí	—	CxC+IVA
92	Comercial	Sí	No	No	No	No	IVA
93	Comercial	No	No	No	No	Sí	ReteFte
94	Comercial	No	No	No	No	No	Sin ret.
95	Vivienda	—	—	No	Sí	—	CxC
95	Vivienda	—	—	No	No	—	Sin ret.
99	Cualquiera	—	—	Sí	—	—	SIMPLE
100	Comercial	Sí	Sí	No	Sí	—	GC·Mora
101	Comercial	Sí	Sí	No	No	No	GC·Natural
102	Comercial	Sí	Sí	No	No	Sí	GC·Juridico

7. Orden de verificación inFaCont

La función verifica en este orden:

1. ¿Arrendador (Proveedor) en SIMPLE (O-47)?

SI → AutoTran 99 — sale de la función

NO → continúa

2. ¿Arrendatario (Cliente) en SIMPLE (O-47)?

SI → AutoTran 99 — sale de la función

NO → continúa

3. ¿Arrendatario (Cliente) es GC (O-13)?

SI + Comercial + ResponsableIVA:

¿Mora? → AutoTran 100

¿ReteFte (UVT)? → AutoTran 102

¿Sin ReteFte? → AutoTran 101

NO → continúa con matriz normal

4. Matriz normal (90-95) según:

TipoInmueble + ResponsableIVA + Mora + ReteFte (UVT)

💡 El SIMPLE siempre tiene prioridad sobre cualquier otra verificación. Si alguna de las partes está en SIMPLE el sistema retorna AutoTran 99 inmediatamente sin evaluar GC ni topes UVT.

8. Errores frecuentes y cómo corregirlos

Error	Síntoma	Corrección
GC configurado en Proveedor en vez de Cliente	ReteIVA no se aplica o se aplica mal	Mover TaxNivelCodigo=O-13 a tabla Clientes
PorcRetIVA en Proveedor en vez de Cliente	Porcentaje incorrecto de ReteIVA	Configurar PorcRetIVA=15 en tabla Clientes
O-13 y O-47 simultáneos	Sistema usa AutoTran 99 ignorando GC	Eliminar O-47 si es GC o viceversa
Arrendador no responsable IVA pero canon con IVA	Descuadre contable	Verificar ID_RegimenVtas en Proveedor
ReteIVA en vivienda	Descuadre contable	Vivienda siempre excluida IVA — corregir TipoInmueble en contrato

9. Preguntas frecuentes

¿Un Gran Contribuyente puede estar en Régimen Simple?

No. El Art. 906 ET excluye expresamente a los Grandes Contribuyentes del Régimen Simple. Son regímenes mutuamente excluyentes. Si un contribuyente es designado Gran Contribuyente debe salir del SIMPLE.

¿La ReteIVA aplica en arrendamiento de vivienda?

No. La vivienda urbana está excluida de IVA según el Art. 476 ET. Sin IVA no hay base para calcular ReteIVA. Esto aplica independientemente de si el arrendatario es Gran Contribuyente.

¿Qué pasa si el arrendatario GC no supera el tope UVT con una sola cuota pero sí con varias?

inFaCont calcula el tope UVT sobre el total del carrito (suma de todas las cuotas seleccionadas). Si paga 1 cuota de $850.000 no supera el tope — AutoTran 101. Si paga 2 cuotas ($1.700.000) supera el tope — AutoTran 102.

¿El arrendador en SIMPLE debe cobrar IVA?

Sí, si es responsable del impuesto (ID_RegimenVtas = 48). El Art. 915 ET establece que el SIMPLE no exonera del IVA. El arrendador en SIMPLE declara y paga el IVA de forma bimestral junto con el SIMPLE.

¿Qué código DIAN usa cada régimen?

Código	Régimen	Impacto
O-13	Gran Contribuyente	Retiene ReteIVA 15% como comprador
O-47	Régimen Simple RST	Sin retenciones Art. 911 ET
O-23	Sociedad y asimiladas	ReteFte normal según UVT
R-99-PN	Persona natural	ReteFte normal según UVT
O-15	Autorretenedor	Casos especiales

💡 Recomendación: Antes de crear un contrato verifique siempre el TaxNivelCodigo del arrendador (Proveedor) y del arrendatario (Cliente). Una configuración incorrecta genera descuadres contables y posibles sanciones de la DIAN por retenciones mal practicadas.

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