EJERCICIO CONTABLE — VIVIENDA URBANA
Arrendatario: Persona Natural vs Persona Jurídica
Colombia · Todos los escenarios de pago
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Persona Natural — arrendatario |
Persona Jurídica — arrendatario |
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IVA: EXCLUIDO — Art. 476 ET num. 1 RteFte: No aplica (no es agente retenedor) Canon = facturado = neto banco Canon: $850.000 Neto banco: $850.000 Pago puntual: 2 movimientos |
IVA: EXCLUIDO — Art. 476 ET num. 1 RteFte: 3.5% si canon > 27 UVT (~$1.3M) Canon facturado ≠ neto banco Canon: $850.000 RteFte 3.5%: $29.750 Neto banco: $820.250 Pago puntual: 3 movimientos |
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NOTA BASE MÍNIMA: Con canon $850.000, la base mínima de retención (27 UVT ≈ $1.282.923 en 2024) NO se supera. En rigor la PJ no debería retener sobre este canon. El ejercicio incluye la RteFte de PJ con fines didácticos y para cuando el canon supere la base. Verificar UVT vigente cada año. |
Marco normativo: Art. 476 ET num. 1 (excl. IVA vivienda) · Art. 476 num. 16 (excl. mora) · Art. 395 ET (RteFte) · Ley 820/2003 Art. 20 (IPC) · NIIF Pyme Sec. 23 (causación) · Art. 1617 C.C. (mora)
Diferencias estructurales entre los dos casos
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Aspecto |
Persona Natural (PN) |
Persona Jurídica (PJ) |
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IVA sobre canon |
Excluido — Art. 476 ET num. 1 |
Excluido — Art. 476 ET num. 1 |
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RteFte sobre canon |
No aplica |
3.5% si supera 27 UVT (Art. 395 ET) |
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Neto banco pago puntual |
$850.000 (bruto = neto) |
$820.250 (bruto – RteFte) |
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Movimientos pago puntual |
2 |
3 |
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Causación sin pago (feb) |
2 movimientos — igual que PN |
2 movimientos — igual que PN |
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RteFte en causación |
No aplica |
No — se registra al pagar (Art. 376 ET) |
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Mora sin IPC |
4 movimientos |
5 movimientos (+ 2368) |
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Solo IPC |
4 movimientos |
5 movimientos (+ 2368 sobre ajustado) |
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Mora + IPC |
5 movimientos |
6 movimientos |
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Form. 350 RteFte |
No |
Sí — si retiene |
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Form. 300 IVA |
No |
No |
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Cuenta ingreso |
4135-02 Arrend. vivienda |
4135-02 Arrend. vivienda |
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IVA sobre mora |
No — Art. 476 num. 16 |
No — Art. 476 num. 16 |
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RteFte sobre mora |
No |
No — mora es ing. financiero (4210) |
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LO QUE NUNCA CAMBIA en vivienda urbana (PN ni PJ): intereses de mora → 4210 · IVA sobre mora = $0 · RteFte solo sobre el canon (jamás sobre mora o IPC) · diferencia IPC directo al asiento sin CxC intermedias · causación feb es idéntica en los dos · partida doble asiento único. |
Paso 1 · Plan de cuotas — sin contabilización
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Sin asiento contable en ninguno de los dos casos |
El plan de cuotas configura el calendario de cobro operativo. No genera asiento. El ingreso se reconoce mes a mes por causación (NIIF Pyme Sección 23.5), no al firmar el contrato.
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En vivienda urbana el plan de cuotas es especialmente simple: el valor a cobrar cada mes es el canon directamente, sin IVA que sumar. La diferencia entre PN y PJ en el plan es operativa (si hay o no RteFte al recaudar), no contable. |
Paso 2 · Enero — Pago puntual
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Aquí aparece la primera diferencia entre PN y PJ |
Persona Natural — pago puntual enero
El arrendatario persona natural no es agente retenedor. Paga el canon completo. El asiento es el más simple de todos los modelos: 2 movimientos.
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Cuenta PUC |
Descripción |
Débito |
Crédito |
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Canon completo recibido — sin IVA, sin RteFte — 2 movimientos |
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1110 |
Bancos — canon completo recibido (neto = bruto) |
$850.000 |
— |
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4135-02 |
Ingresos arrendamiento vivienda urbana — enero causado |
— |
$850.000 |
|
Total — Débitos = Créditos |
$850.000 |
$850.000 |
|
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Verificación |
Débitos |
Créditos |
|
Banco (Db) vs Ingreso (Cr) |
$850.000 |
$850.000 |
Persona Jurídica — pago puntual enero
La PJ practica retención en la fuente del 3.5% sobre el canon. Gira el neto al propietario y declara la RteFte en el Formulario 350.
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Cuenta PUC |
Descripción |
Débito |
Crédito |
|
Canon con RteFte 3.5% — sin IVA — 3 movimientos |
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1110 |
Bancos — neto recibido (canon $850.000 – RteFte $29.750) |
$820.250 |
— |
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2368-01 |
RteFte por pagar — arrendamiento (3.5% s/ $850.000 · Art. 395 ET) |
$29.750 |
— |
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4135-02 |
Ingresos arrendamiento vivienda urbana — enero causado |
— |
$850.000 |
|
Total — Débitos = Créditos |
$850.000 |
$850.000 |
|
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Verificación |
Débitos |
Créditos |
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Banco + RteFte (Db) vs Ingreso (Cr) |
$820.250 + $29.750 |
$850.000 |
Paso 3 · Febrero — Causación sin recaudo
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Asiento IDÉNTICO en PN y PJ — la diferencia aparece al pagar |
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La causación no depende de si el arrendatario es PN o PJ. En ambos casos: el ingreso se reconoce al prestarse el servicio (NIIF Pyme Sec. 23.5), la CxC es por el bruto del canon sin RteFte (Art. 376 ET — la retención se practica al pagar), la factura se emite aunque no haya recaudo (Art. 616-1 ET), y no hay IVA que causar (vivienda excluida Art. 476 ET). |
Causación febrero — igual para PN y PJ
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Cuenta PUC |
Descripción |
Débito |
Crédito |
|
Reconocimiento ingreso causado — servicio prestado en feb, sin recaudo · igual en PN y PJ |
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1305-01 |
CxC arrendatario — canon febrero (valor bruto en ambos casos) |
$850.000 |
— |
|
4135-02 |
Ingresos arrendamiento vivienda urbana — feb causado |
— |
$850.000 |
|
Total — Débitos = Créditos |
$850.000 |
$850.000 |
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¿Por qué la CxC es igual en PN y PJ? Porque la RteFte es una obligación que nace en el momento del pago (Art. 376 ET). Hasta que el arrendatario pague, no hay retención. La CxC refleja lo que se le debe al propietario antes de retenciones. |
Paso 4A · Mora sin ajuste IPC
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Aplica: contrato < 12 meses o sin fecha de ajuste anual · Solo intereses de mora |
El cliente paga en marzo la cuota de febrero con intereses de mora por 28 días a TMV 2.48% mensual. Sin ajuste IPC.
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Concepto |
PN |
PJ |
|
Canon base |
$850.000 |
$850.000 |
|
Intereses mora (28d · TMV 2.48%) |
$19.675 |
$19.675 |
|
IVA sobre mora |
$0 — excluido Art. 476 |
$0 — excluido Art. 476 |
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RteFte sobre mora |
No aplica |
No — mora es 4210, no canon |
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RteFte sobre canon |
$0 (PN) |
$29.750 (3.5%) |
|
Total a cobrar |
$869.675 |
$869.675 |
|
Neto banco |
$869.675 |
$839.925 |
Asiento — Mora sin IPC · Persona Natural
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Cuenta PUC |
Descripción |
Débito |
Crédito |
|
Recaudo canon feb + mora · PN · 4 movimientos |
|||
|
1110 |
Bancos — canon + mora (neto = bruto en PN) |
$869.675 |
— |
|
1305-01 |
Cancela CxC canon feb — causado (no es ingreso nuevo) |
— |
$850.000 |
|
4210-01 |
Ingreso financiero — intereses mora 28d s/ $850.000 (TMV 2.48%) |
— |
$19.675 |
|
Total — Débitos = Créditos |
$869.675 |
$869.675 |
|
Asiento — Mora sin IPC · Persona Jurídica
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Cuenta PUC |
Descripción |
Débito |
Crédito |
|
Recaudo canon feb + mora · PJ practica RteFte sobre el canon · 5 movimientos |
|||
|
1110 |
Bancos — neto (canon+mora–RteFte): $839.925 |
$839.925 |
— |
|
2368-01 |
RteFte por pagar (3.5% s/ canon $850.000 — NO sobre mora) |
$29.750 |
— |
|
1305-01 |
Cancela CxC canon feb — causado (no es ingreso nuevo) |
— |
$850.000 |
|
4210-01 |
Ingreso financiero — intereses mora 28d s/ $850.000 (TMV 2.48%) |
— |
$19.675 |
|
Total — Débitos = Créditos |
$869.675 |
$869.675 |
|
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REGLA CLAVE: La RteFte de la PJ se aplica únicamente sobre el canon (Art. 395 ET). Los intereses de mora son ingreso financiero (cuenta 4210), no precio del arrendamiento — nunca están sujetos a RteFte de arrendamiento. Tampoco causan IVA (Art. 476 ET num. 16). |
Paso 4B · Pago tardío con ajuste IPC (sin mora)
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Aplica: contrato ≥ 12 meses · fecha anual de ajuste · techo IPC DANE 9.28% (2024) |
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Asiento único integrado: la diferencia IPC NO abre CxC nuevas. El banco recibió el canon ajustado completo y esa diferencia se lleva directamente a 4135-02 como ingreso adicional. Partida doble garantizada en ambos casos. |
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Concepto |
PN |
PJ |
|
Canon ajustado IPC 9.28% |
$928.880 |
$928.880 |
|
Diferencia IPC (→ 4135-02) |
$78.880 |
$78.880 |
|
RteFte s/ canon ajustado |
No aplica |
$32.511 (3.5%) |
|
Neto banco |
$928.880 |
$896.369 |
Asiento — IPC sin mora · Persona Natural
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Cuenta PUC |
Descripción |
Débito |
Crédito |
|
Asiento único integrado — IPC 9.28% · PN · 4 movimientos |
|||
|
1110 |
Bancos — canon ajustado completo (neto = bruto en PN) |
$928.880 |
— |
|
1305-01 |
Cancela CxC canon feb — causado (NO es ingreso nuevo) |
— |
$850.000 |
|
4135-02 |
Ingreso adicional — dif. ajuste IPC ($928.880 – $850.000) |
— |
$78.880 |
|
Total — Débitos = Créditos |
$928.880 |
$928.880 |
|
Asiento — IPC sin mora · Persona Jurídica
|
Cuenta PUC |
Descripción |
Débito |
Crédito |
|
Asiento único integrado — IPC 9.28% · PJ practica RteFte sobre canon ajustado · 5 movimientos |
|||
|
1110 |
Bancos — neto ($928.880 – RteFte $32.511) |
$896.369 |
— |
|
2368-01 |
RteFte por pagar (3.5% s/ canon ajustado $928.880) |
$32.511 |
— |
|
1305-01 |
Cancela CxC canon feb — causado (NO es ingreso nuevo) |
— |
$850.000 |
|
4135-02 |
Ingreso adicional — dif. ajuste IPC ($928.880 – $850.000) |
— |
$78.880 |
|
Total — Débitos = Créditos |
$928.880 |
$928.880 |
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Verificación anti-duplicidad en 4135-02 — igual en PN y PJ
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Origen |
Abono 4135-02 |
Concepto |
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Causación feb (Paso 3) |
$850.000 |
Canon base |
|
Diferencia IPC (Paso 4B) |
$78.880 |
Ajuste IPC 9.28% |
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Total 4135-02 = canon ajustado exacto |
$928.880 |
Sin duplicidad |
Paso 4C · Mora + ajuste IPC (escenario combinado)
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Mora que cruza la fecha anual de ajuste · contrato ≥ 12 meses |
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La mora se calcula sobre el canon ajustado desde que entró en vigor el nuevo canon. Los dos conceptos coexisten: IPC ajusta el precio del servicio, mora penaliza el retraso en el pago. Son independientes y van en el mismo asiento integrado. |
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Concepto |
PN |
PJ |
|
Canon ajustado IPC |
$928.880 |
$928.880 |
|
Mora 28d s/ canon ajustado |
$21.500 |
$21.500 |
|
RteFte s/ canon ajustado |
No aplica |
$32.511 |
|
IVA sobre mora |
$0 — Art. 476 num. 16 |
$0 — Art. 476 num. 16 |
|
RteFte sobre mora |
No |
No — mora es 4210 |
|
Total a cobrar |
$950.380 |
$950.380 |
|
Neto banco |
$950.380 |
$917.869 |
Asiento — Mora + IPC · Persona Natural · 5 movimientos
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Cuenta PUC |
Descripción |
Débito |
Crédito |
|
Asiento único integrado — mora + IPC · PN · sin RteFte |
|||
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1110 |
Bancos — canon ajust.+mora (neto = bruto en PN) |
$950.380 |
— |
|
1305-01 |
Cancela CxC canon feb — causado (NO es ingreso nuevo) |
— |
$850.000 |
|
4135-02 |
Ingreso adicional — dif. IPC ($928.880 – $850.000) |
— |
$78.880 |
|
4210-01 |
Ingreso financiero — mora 28d s/ canon ajustado $928.880 (TMV 2.48%) |
— |
$21.500 |
|
Total — Débitos = Créditos |
$950.380 |
$950.380 |
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Asiento — Mora + IPC · Persona Jurídica · 6 movimientos
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Cuenta PUC |
Descripción |
Débito |
Crédito |
|
Asiento único integrado — mora + IPC · PJ practica RteFte sobre canon ajustado |
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1110 |
Bancos — neto (ajust.+mora–RteFte): $917.869 |
$917.869 |
— |
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2368-01 |
RteFte por pagar (3.5% s/ canon ajust. $928.880 — NO sobre mora) |
$32.511 |
— |
|
1305-01 |
Cancela CxC canon feb — causado (NO es ingreso nuevo) |
— |
$850.000 |
|
4135-02 |
Ingreso adicional — dif. IPC ($928.880 – $850.000) |
— |
$78.880 |
|
4210-01 |
Ingreso financiero — mora 28d s/ canon ajustado (TMV 2.48%) |
— |
$21.500 |
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Total — Débitos = Créditos |
$950.380 |
$950.380 |
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Resumen total — los tres tipos de arrendamiento comparados
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Aspecto |
Vivienda PN |
Vivienda PJ |
Local PN |
Local PJ |
|
IVA |
No |
No |
No* |
Sí 19% |
|
RteFte |
No |
3.5%** |
No |
3.5% |
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Pago puntual |
2 mov. |
3 mov. |
2 mov. |
4 mov. |
|
Causación sin pago |
2 mov. |
2 mov. |
2 mov. |
4 mov. |
|
Mora sin IPC |
4 mov. |
5 mov. |
4 mov. |
5 mov. |
|
Solo IPC |
4 mov. |
5 mov. |
4 mov. |
6 mov. |
|
Mora + IPC |
5 mov. |
6 mov. |
5 mov. |
7 mov. |
|
IVA s/ mora |
No |
No |
No |
No |
|
RteFte s/ mora |
No |
No |
No |
No |
|
Form. 300 |
No |
No |
No |
Sí |
|
Form. 350 |
No |
Si retiene |
No |
Sí |
|
Techo IPC |
IPC DANE |
IPC DANE |
IPC DANE |
Libre |
*Persona natural arrendando local comercial: si el arrendatario es empresa, aplica IVA sobre el canon. **Base mínima 27 UVT mensual (~$1.3M en 2024) — verificar anualmente.
Nota importante
Documento pedagógico. La TMV debe verificarse en superfinanciera.gov.co cada mes. El valor UVT y el IPC DANE se actualizan anualmente. Consulte con contador público certificado para aplicación en casos específicos.
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