EJERCICIO CONTABLE INTEGRAL
Arrendamiento de Local Comercial
Todos los escenarios de pago · Colombia
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Escenario A |
Escenario B |
Escenario C |
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Pago puntual |
Mora SIN IPC |
Mora CON IPC |
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Canon: $850.000 IVA: $161.500 Total: $1.011.500 RteFte: $29.750 Neto banco: $981.750 |
Canon: $850.000 IVA: $161.500 Mora (28d): $19.675 Total: $1.031.175 Neto banco: $1.001.425 |
Canon ajust. IPC: $928.880 IVA s/ajust.: $176.487 Mora (28d): $21.500 Total: $1.126.867 Neto banco: $1.094.356 |
Marco normativo: Ley 820/2003 Art. 20 (IPC) · ET Art. 395 (RteFte) · ET Art. 429 (IVA) · ET Art. 476 num.16 (exclusión mora) · NIIF Pyme Sec. 23 (causación) · Art. 1617 C.C. (intereses mora)
Parámetros del ejercicio
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Parámetro |
Valor |
Referencia normativa |
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Canon base mensual |
$850.000 |
Contrato de arrendamiento |
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IVA — local comercial |
19% → $161.500 |
Art. 468 ET |
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RteFte — arrendatario agente retenedor |
3.5% s/ canon → $29.750 |
Art. 395 ET |
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Total facturado / cuota |
$1.011.500 |
Canon + IVA |
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Neto banco pago puntual |
$981.750 |
Total – RteFte |
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Tasa mora (TMV mensual) |
2.48% / mes ≈ 29.7% EA |
Superfinanciera — verificar mensualmente |
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Días de mora (feb → pago mar) |
28 días |
Cálculo desde vencimiento |
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Intereses de mora |
$19.675 |
Canon × TMV × días/30 |
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IPC aplicado (si hay ajuste) |
9.28% (IPC 2024 DANE) |
Art. 20 Ley 820/2003 |
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Canon ajustado por IPC |
$928.880 |
Solo si contrato ≥ 12 meses |
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Diferencia canon IPC |
$78.880 |
Canon ajustado – canon original |
Paso 1 · Plan de cuotas — 12 meses
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Sin contabilización en ningún escenario · Solo gestión operativa |
El plan de cuotas se configura en el sistema de cobro de la inmobiliaria pero NO genera asiento contable. El ingreso se reconoce período a período por el principio de causación (NIIF Pyme Sección 23.5), no al inicio del contrato.
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Ene Pagado |
Feb Mora |
Mar $850.000 |
Abr $850.000 |
May $850.000 |
Jun $850.000 |
Jul $850.000 |
Ago $850.000 |
Sep $850.000 |
Oct $850.000 |
Nov $850.000 |
Dic $850.000 |
Paso 2 · Enero — Pago puntual (igual en todos los escenarios)
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Este asiento no cambia entre escenarios |
El arrendatario paga puntualmente. La inmobiliaria emite la factura electrónica y registra el asiento. No hay mora ni ajuste IPC.
Asiento — Enero pago puntual
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Cuenta PUC |
Descripción |
Débito |
Crédito |
|
1110 |
Bancos — neto recibido ($1.011.500 – RteFte $29.750) |
$981.750 |
— |
|
2368-01 |
RteFte por pagar (3.5% s/ canon $850.000 · Art. 395 ET) |
$29.750 |
— |
|
4135-01 |
Ingresos arrendamiento local comercial — enero causado |
— |
$850.000 |
|
2408-01 |
IVA generado 19% — arrendamiento local comercial |
— |
$161.500 |
|
Total — Débitos = Créditos |
$1.011.500 |
$1.011.500 |
|
|
Concepto |
Débitos |
Créditos |
Cuadre |
|
Banco + RteFte (débitos) |
$981.750 + $29.750 |
— |
— |
|
Ingreso + IVA (créditos) |
— |
$850.000 + $161.500 |
— |
|
TOTAL |
$1.011.500 |
$1.011.500 |
OK |
Paso 3 · Febrero — Causación sin recaudo (igual en todos los escenarios)
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El cliente no paga · Se reconoce el ingreso por causación · Factura obligatoria |
El servicio de arrendamiento se prestó en febrero. Sin importar cuál escenario ocurrirá al cobrar, el asiento de causación es idéntico en los tres casos. La diferencia entre escenarios se materializa en el Paso 4.
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OBLIGACIÓN DE FACTURAR: La factura electrónica debe emitirse en la fecha de causación aunque el cliente no haya pagado (Art. 616-1 ET). El hecho generador del IVA es la prestación del servicio, no el pago. La RteFte (2368) NO se registra aquí — el agente retenedor la practica en el momento del pago efectivo (Art. 376 ET). |
Asiento — Causación febrero
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Cuenta PUC |
Descripción |
Débito |
Crédito |
|
Reconocimiento del ingreso causado — servicio prestado en febrero, sin recaudo |
|||
|
1305-01 |
CxC arrendatarios — canon febrero |
$850.000 |
— |
|
1305-02 |
CxC arrendatarios — IVA febrero |
$161.500 |
— |
|
4135-01 |
Ingresos arrendamiento local — feb causado |
— |
$850.000 |
|
2408-01 |
IVA generado causado — febrero |
— |
$161.500 |
|
Total — Débitos = Créditos |
$1.011.500 |
$1.011.500 |
|
|
Concepto |
Débitos |
Créditos |
Cuadre |
|
CxC canon + CxC IVA (débitos) |
$850.000 + $161.500 |
— |
— |
|
Ingreso + IVA causado (créditos) |
— |
$850.000 + $161.500 |
— |
|
TOTAL |
$1.011.500 |
$1.011.500 |
OK |
¿Cuándo se registran los intereses de mora?
- Opción A — Devengo continuo: registrar día a día o al cierre mensual mientras dure la mora (Db 1305-03 CxC intereses / Cr 4210 Ingreso financiero)
- Opción B — Al cobro: registrar solo cuando el cliente paga. Más conservadora y frecuente en PYMES. Los tres escenarios de este ejercicio usan la Opción B.
Paso 4A · Escenario A — Pago tardío SIN ajuste IPC
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Aplica cuando: contrato < 12 meses · o no llegó la fecha anual de ajuste |
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El ajuste IPC (Ley 820/2003 Art. 20) solo aplica una vez al año cuando el contrato ha cumplido mínimo 12 meses y ha llegado la fecha de aniversario. El pago tardío por sí solo NO activa el IPC. Lo que sí aplica siempre es el interés de mora desde el día siguiente al vencimiento (Art. 1617 C.C.). |
Reglas del interés de mora
- Base de cálculo: el canon sin IVA ($850.000). El IVA no genera intereses de mora.
- Tasa: TMV (Tasa Máxima Vigente) certificada mensualmente por la Superfinanciera. Usar tasa mayor = usura.
- Los intereses de mora NO causan IVA — excluidos expresamente por Art. 476 ET num. 16.
- La RteFte del Art. 395 ET aplica sobre el canon (precio del arrendamiento), NO sobre los intereses de mora (son ingreso financiero, no canon).
- Los intereses van a cuenta 4210 (ingreso financiero), separados del 4135 (ingreso operativo).
Cálculo de intereses — 28 días de mora
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Fórmula |
Valor |
Monto |
Referencia |
|
Canon base |
Contrato |
$850.000 |
|
|
TMV mensual |
Superfinanciera |
2.48% |
Verificar vigencia |
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Días de mora |
Feb → pago en mar |
28 días |
Desde vencimiento |
|
Intereses = Canon × TMV × días/30 |
$850.000 × 2.48% × 28/30 |
$19.675 |
Art. 1617 C.C. |
|
IVA sobre intereses |
Excluido |
$0 |
Art. 476 ET num. 16 |
Asiento — Pago tardío febrero SIN IPC
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Cuenta PUC |
Descripción |
Débito |
Crédito |
|
Recaudo canon feb (original) + intereses de mora — asiento único integrado |
|||
|
1110 |
Bancos — neto recibido (canon+IVA+mora–RteFte): $1.001.425 |
$1.001.425 |
— |
|
2368-01 |
RteFte por pagar (3.5% s/ canon $850.000 — NO s/ intereses) |
$29.750 |
— |
|
1305-01 |
Cancela CxC canon feb — causado (no es ingreso nuevo) |
— |
$850.000 |
|
1305-02 |
Cancela CxC IVA feb — causado (no es IVA nuevo) |
— |
$161.500 |
|
4210-01 |
Ingreso financiero — intereses de mora 28 días (TMV 2.48%) |
— |
$19.675 |
|
Total — Débitos = Créditos |
$1.031.175 |
$1.031.175 |
|
|
Concepto |
Débitos |
Créditos |
Cuadre |
|
Banco + RteFte (débitos) |
$1.001.425 + $29.750 |
— |
— |
|
CxC canon + CxC IVA + mora (créditos) |
— |
$850.000 + $161.500 + $19.675 |
— |
|
TOTAL |
$1.031.175 |
$1.031.175 |
OK |
Saldos después del asiento
|
Cuenta |
Antes |
Movimiento |
Saldo final |
|
1110 Bancos |
$0 |
+Db $1.001.425 |
$1.001.425 Db |
|
2368-01 RteFte |
$0 |
+Db $29.750 (pasivo → Cr) |
$29.750 por pagar |
|
1305-01 CxC canon |
$850.000 Db |
–Cr $850.000 |
$0 — saldada |
|
1305-02 CxC IVA |
$161.500 Db |
–Cr $161.500 |
$0 — saldada |
|
4135-01 Ingresos |
$850.000 Cr |
Sin movimiento |
$850.000 Cr |
|
4210-01 Ing. financiero |
$0 |
+Cr $19.675 |
$19.675 Cr |
Paso 4B · Escenario B — Pago tardío CON ajuste IPC (sin mora significativa)
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Aplica cuando: contrato ≥ 12 meses · llegó la fecha anual de ajuste · IPC techo DANE |
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El IPC se aplica SOLO si: (1) el contrato tiene mínimo 12 meses, (2) es la fecha anual de ajuste pactada o de aniversario, (3) no se ha aplicado otro ajuste IPC en el mismo año, (4) el % no supera el IPC DANE del año anterior. Techo 2024: 9.28%. Techo 2025: 5.20%. |
Cálculo del ajuste IPC — 9.28%
|
Concepto |
Canon original |
Canon ajustado IPC |
|
Canon base |
$850.000 |
$928.880 |
|
IVA 19% |
$161.500 |
$176.487 |
|
Total facturado |
$1.011.500 |
$1.105.367 |
|
RteFte 3.5% |
$29.750 |
$32.511 |
|
Neto banco |
$981.750 |
$1.072.856 |
|
Diferencia IPC (solo esto va a 4135) |
— |
$78.880 |
Asiento — Pago tardío febrero CON IPC (asiento único integrado)
|
PARTIDA DOBLE: La diferencia IPC NO abre CxC nuevas. El banco ya recibió el total ajustado completo. La diferencia se registra directamente como ingreso adicional en 4135. Db = Cr = $1.105.367. |
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Cuenta PUC |
Descripción |
Débito |
Crédito |
|
Asiento único integrado — recaudo con ajuste IPC 9.28% · sin mora |
|||
|
1110 |
Bancos — neto recibido ($1.105.367 – RteFte $32.511) |
$1.072.856 |
— |
|
2368-01 |
RteFte por pagar (3.5% s/ canon ajustado $928.880) |
$32.511 |
— |
|
1305-01 |
Cancela CxC canon feb — causado (NO es ingreso nuevo) |
— |
$850.000 |
|
1305-02 |
Cancela CxC IVA feb — causado (NO es IVA nuevo) |
— |
$161.500 |
|
4135-01 |
Ingreso adicional — diferencia ajuste IPC ($928.880 – $850.000) |
— |
$78.880 |
|
2408-01 |
IVA generado adicional s/ diferencia IPC ($78.880 × 19%) |
— |
$14.987 |
|
Total — Débitos = Créditos |
$1.105.367 |
$1.105.367 |
|
|
Concepto |
Débitos |
Créditos |
Cuadre |
|
Banco + RteFte (débitos) |
$1.072.856 + $32.511 |
— |
— |
|
CxC orig + ingr.adic + IVA adic (créditos) |
— |
$850.000+$161.500+$78.880+$14.987 |
— |
|
TOTAL |
$1.105.367 |
$1.105.367 |
OK |
Verificación anti-duplicidad en cuenta 4135-01
|
Origen |
Abono 4135-01 |
Concepto |
|
Causación febrero (Paso 3) |
$850.000 |
Canon base |
|
Diferencia IPC (Paso 4B) |
$78.880 |
Ajuste anual IPC 9.28% |
|
Total acumulado en 4135 = canon ajustado |
$928.880 |
Sin duplicidad |
Paso 4C · Escenario C — Mora + ajuste IPC (escenario combinado)
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Aplica cuando: la mora cruza la fecha anual de ajuste · contrato ≥ 12 meses |
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Escenario real frecuente: el cliente debe febrero y la fecha de ajuste anual cayó en marzo. Se cobran los dos conceptos simultáneamente: (1) canon ajustado por IPC desde la fecha del ajuste, (2) intereses de mora calculados sobre el canon ajustado desde que entró en vigor el nuevo canon. Son independientes y coexisten en el mismo asiento. |
Cálculo combinado mora + IPC
|
Concepto |
Monto |
Nota |
|
Canon ajustado IPC 9.28% |
$928.880 |
Base del cobro ajustado |
|
IVA 19% s/ canon ajustado |
$176.487 |
Sobre el canon nuevo |
|
Diferencia canon IPC |
$78.880 |
Va a 4135 como ingreso adic. |
|
Diferencia IVA IPC |
$14.987 |
Va a 2408 como IVA adic. |
|
Intereses mora (28d s/ canon ajustado) |
$21.500 |
Van a 4210 — sin IVA (Art. 476 num.16) |
|
RteFte 3.5% s/ canon ajustado |
$32.511 |
Solo sobre canon, no mora |
|
Total a cobrar (ajustado + IVA + mora) |
$1.126.867 |
Lo que paga el arrendatario |
|
Neto banco (total – RteFte) |
$1.094.356 |
Lo que entra al banco |
Asiento — Mora + IPC (asiento único integrado)
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Cuenta PUC |
Descripción |
Débito |
Crédito |
|
Asiento único integrado — recaudo tardío con IPC 9.28% + intereses de mora 28 días |
|||
|
1110 |
Bancos — neto ($1.126.867 total – RteFte $32.511) |
$1.094.356 |
— |
|
2368-01 |
RteFte por pagar (3.5% s/ canon ajustado $928.880 — NO sobre mora) |
$32.511 |
— |
|
1305-01 |
Cancela CxC canon feb — causado (NO es ingreso nuevo) |
— |
$850.000 |
|
1305-02 |
Cancela CxC IVA feb — causado (NO es IVA nuevo) |
— |
$161.500 |
|
4135-01 |
Ingreso adicional — diferencia ajuste IPC ($928.880 – $850.000) |
— |
$78.880 |
|
2408-01 |
IVA generado adicional s/ diferencia IPC ($78.880 × 19%) |
— |
$14.987 |
|
4210-01 |
Ingreso financiero — intereses mora 28d s/ canon ajustado (TMV 2.48%) |
— |
$21.500 |
|
Total — Débitos = Créditos |
$1.126.867 |
$1.126.867 |
|
|
Concepto |
Débitos |
Créditos |
Cuadre |
|
Banco + RteFte (débitos) |
$1.094.356 + $32.511 |
— |
— |
|
CxC + IPC + IVA IPC + mora (créditos) |
— |
$850.000+$161.500+$78.880+$14.987+$21.500 |
— |
|
TOTAL |
$1.126.867 |
$1.126.867 |
OK |
Cuadro comparativo final — los tres escenarios
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Aspecto |
A · Pago puntual |
B · Mora sin IPC |
C · Mora + IPC |
|
¿Cuándo aplica? |
Pago en fecha |
Contrato < 12m o sin fecha ajuste |
Contrato ≥ 12m + fecha ajuste llegó |
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Canon cobrado |
$850.000 |
$850.000 |
$928.880 |
|
IVA cobrado |
$161.500 |
$161.500 |
$176.487 |
|
Intereses de mora |
No |
$19.675 |
$21.500 |
|
RteFte base |
s/ $850.000 |
s/ $850.000 |
s/ $928.880 |
|
RteFte monto |
$29.750 |
$29.750 |
$32.511 |
|
Total facturado |
$1.011.500 |
$1.031.175 |
$1.126.867 |
|
Neto banco |
$981.750 |
$1.001.425 |
$1.094.356 |
|
Cuenta ingreso canon |
4135-01 $850.000 |
4135-01 (causado en feb) |
4135-01 (feb) + dif. IPC $78.880 |
|
Cuenta ingreso mora |
No aplica |
4210-01 $19.675 |
4210-01 $21.500 |
|
IVA sobre mora |
No aplica |
NO — Art. 476 num. 16 |
NO — Art. 476 num. 16 |
|
RteFte sobre mora |
No aplica |
NO — no es canon |
NO — no es canon |
|
Movimientos contables |
4 |
5 |
7 |
|
Partida doble |
Db=Cr $1.011.500 |
Db=Cr $1.031.175 |
Db=Cr $1.126.867 |
Reglas inmutables en todos los escenarios
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Regla |
Por qué |
|
RteFte solo sobre el canon (precio del arrendamiento) |
Los intereses de mora son ingreso financiero, no precio del servicio — Art. 395 ET grava el arrendamiento, no la mora |
|
Los intereses de mora nunca causan IVA |
Exclusión expresa Art. 476 ET numeral 16 |
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La diferencia IPC nunca abre CxC nuevas |
El banco ya recibió el total ajustado; abrir CxC sin respaldo rompe la partida doble |
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El ingreso causado en feb nunca se duplica |
4135 solo recibe la diferencia IPC, no el canon base que ya se reconoció en la causación |
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Factura electrónica obligatoria aunque no haya pago |
Art. 616-1 ET — el hecho generador es la prestación, no el cobro |
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IPC techo = IPC DANE año anterior |
Aunque el contrato pacte más, la Ley 820/2003 Art. 20 limita el ajuste para vivienda |
Nota
Este documento tiene fines pedagógicos. La TMV debe verificarse mensualmente en superfinanciera.gov.co. Los topes de IPC DANE se actualizan anualmente. Consulte con un contador público certificado para aplicación en casos específicos.
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