EJERCICIO CONTABLE COMPLETO

Arrendamiento de Local Comercial

Modelo: Cuota → Pago → Factura | Colombia

Canon base mensual

$850.000

IVA 19%

$161.500

Total facturado por cuota

$1.011.500

RteFte arrendatario (3.5%)

$29.750

Neto recibido en banco/cuota

$981.750

Canon ajustado IPC 9.2%

$928.200

Marco normativo: Art. 395 ET (RteFte arrendamientos) · Art. 468-1 ET (IVA locales comerciales) · Principio de causación NIIF Pyme Sección 23

Paso 1 · Plan de cuotas — 12 meses

Sin contabilización · Solo gestión operativa de cobro

Contexto

El contrato de arrendamiento establece 12 cuotas mensuales de $850.000 de canon base. La inmobiliaria configura el calendario de cobro en su sistema, pero este acto NO genera asiento contable.

Principio de causación: el ingreso se reconoce en el período al que corresponde, no cuando se pacta el contrato ni cuando se genera el plan de cobro. Un plan de cuotas es equivalente a un cronograma de facturación, no a un derecho de cobro definitivo.

¿Por qué no hay asiento?

El servicio de arrendamiento aún no se ha prestado en los meses futuros
Reconocer ingresos futuros violaría el principio de causación (NIIF Pyme Sección 23, párr. 23.5)
Solo se registra cuando el período devengado llega (mes a mes)
Opcionalmente puede registrarse en cuentas de orden para control interno (cuenta 9xxx), pero sin impacto en el estado de resultados

Resumen del plan

Ene

Pagado

Feb

Mora

Mar

$928.200

Abr

$850.000

May

$850.000

Jun

$850.000

Jul

$850.000

Ago

$850.000

Sep

$850.000

Oct

$850.000

Nov

$850.000

Dic

$850.000

Paso 2 · Enero — Pago puntual y emisión de factura

Asiento completo: Banco + RteFte + Ingreso + IVA

Contexto operativo

El arrendatario paga el $1.011.500 correspondiente a enero, pero retiene el $29.750 (3.5% RteFte). La inmobiliaria recibe en banco $981.750 y emite la factura electrónica en la fecha del pago.

Modelo Cuota → Pago → Factura: en este modelo la factura electrónica se emite cuando se recibe el pago. No existe CxC previa porque el ingreso y el recaudo ocurren simultáneamente. El ingreso se reconoce en enero, período al que corresponde.

Asiento contable — Enero

Cuenta	Descripción	Débito	Crédito
1110	Bancos (neto recibido del arrendatario)	$981.750	—
2368-01	RteFte por pagar — arrendamiento (Art. 395 ET, 3.5%)	$29.750	—
4135-01	Ingresos arrendamiento local comercial (causado)	—	$850.000
2408-01	IVA generado — arrendamiento local comercial (19%)	—	$161.500
TOTAL		$1.011.500	$1.011.500

Verificación del asiento

Ingreso reconocido

$850.000

IVA causado

$161.500

RteFte registrada

$29.750

Cuadre Db = Cr

$1.011.500

Notas técnicas

La cuenta 2368-01 registra la RteFte que el arrendatario ya practicó — la inmobiliaria la declarará en el Formulario 350
La cuenta 4135 se acredita por el valor sin IVA: $850.000
La cuenta 2408-01 es el pasivo de IVA que se incluirá en la declaración bimestral (Formulario 300)
No se usa cuenta 1305 (CxC) porque el pago y el ingreso son simultáneos en este modelo

Paso 3 · Febrero — Cliente no paga (causación del ingreso)

Causación sin recaudo: se reconoce el ingreso con CxC

Contexto y principio aplicado

El arrendatario no paga en febrero. Sin embargo, el servicio de arrendamiento se prestó durante ese mes. Bajo el principio de causación (devengo), el ingreso se reconoce cuando se presta el servicio, independientemente del recaudo.

OBLIGACIÓN DE FACTURAR: La factura electrónica DEBE emitirse en la fecha de causación del hecho generador (Art. 616-1 ET). No emitirla porque el cliente no pagó constituye una infracción tributaria sancionable. El hecho generador del IVA es la prestación del servicio, no el pago efectivo.

Asiento contable — Febrero (causación)

Cuenta	Descripción	Débito	Crédito
Reconocimiento del ingreso causado (servicio prestado en febrero)
1305-01	CxC arrendatarios — canon febrero	$850.000	—
1305-02	CxC arrendatarios — IVA febrero	$161.500	—
4135-01	Ingresos arrendamiento (causado — febrero)	—	$850.000
2408-01	IVA generado causado — febrero	—	$161.500
TOTAL		$1.011.500	$1.011.500

¿Por qué NO va la RteFte (2368)? Porque la retención en la fuente la practica el agente retenedor (arrendatario) EN EL MOMENTO DEL PAGO, no en el momento de la causación (Art. 376 ET). La CxC queda por el valor BRUTO: $1.011.500. Cuando el cliente pague, ahí sí se registra la 2368.

Verificación del asiento

CxC total pendiente

$1.011.500

Ingreso reconocido

$850.000

IVA causado

$161.500

RteFte pendiente de pago

$29.750

Tratamiento de la mora

Si transcurren más de 90 días sin pago, se debe evaluar deterioro de la CxC (NIIF Pyme Sección 11, párr. 11.21-11.26)
El deterioro se registra: Db 5299 Gasto deterioro / Cr 1398 Deterioro CxC (sin afectar el ingreso original)
Los intereses de mora se reconocen como ingreso financiero cuando se hagan exigibles: Db 1305 / Cr 4210

Paso 4 · Pago tardío con ajuste IPC — Sin duplicar ingreso

Canon ajustado IPC 9.2% · Cancelación CxC + ingreso adicional

Contexto y parámetros del ajuste

El cliente paga en marzo la cuota de febrero, pero con el ajuste anual del IPC del 9.2%. Los valores son:

Concepto	Canon original	Canon ajustado
Canon base	$850.000	$928.200
IVA 19%	$161.500	$176.358
Total facturado	$1.011.500	$1.104.558
RteFte 3.5%	$29.750	$32.487
Neto banco	$981.750	$1.072.071
Diferencia ingreso IPC	—	$78.200

REGLA ANTI-DUPLICIDAD: El ingreso base de $850.000 ya fue reconocido en el asiento de causación de febrero (cuenta 4135-01). Al recibir el pago NO se puede volver a acreditar la cuenta 4135 por ese valor. Solo se registra la diferencia por ajuste IPC ($78.200) como ingreso adicional del nuevo período.

Asiento contable — Recaudo con ajuste IPC (asiento único integrado)

CORRECCIÓN PARTIDA DOBLE: El banco ya recibió el total ajustado completo. La diferencia IPC NO abre CxC nuevas — se reconoce directamente como ingreso adicional dentro del mismo asiento. Débitos = Créditos = $1.104.558.

Cuenta	Descripción	Débito	Crédito
Asiento único integrado — recaudo tardío con ajuste IPC 9.2%
1110	Bancos — neto recibido (total ajustado $1.104.558 – RteFte $32.487)	$1.072.071	—
2368-01	RteFte por pagar (3.5% s/ canon ajustado $928.200)	$32.487	—
1305-01	Cancela CxC canon feb — causado (no es ingreso nuevo)	—	$850.000
1305-02	Cancela CxC IVA feb — causado (no es IVA nuevo)	—	$161.500
4135-01	Ingreso adicional — diferencia ajuste IPC 9.2% ($928.200 – $850.000)	—	$78.200
2408-01	IVA generado adicional — sobre diferencia IPC ($78.200 × 19%)	—	$14.858
TOTAL		$1.104.558	$1.104.558

Verificación anti-duplicidad

Acumulado en cuenta 4135-01 al finalizar el ejercicio:

Período	Abono 4135	Concepto
Enero (pago puntual)	$850.000	Canon base
Febrero (causación)	$850.000	Canon causado
Ajuste IPC (registrado al pagar en marzo)	$78.200	Diferencia IPC
Total 4135 feb = canon ajustado	$928.200	Sin duplicidad

Resumen de principios contables aplicados

Principio / Norma	Aplicación en el ejercicio	Referencia
Causación / devengo	El ingreso de feb se reconoce aunque no haya pago	NIIF Pyme Sec. 23.5
No duplicidad de ingresos	Al recaudar feb, solo se cancela CxC; no se vuelve a abonar 4135	Marco conceptual NIIF
Hecho generador IVA	Nace al prestar el servicio, no al cobrar — factura obligatoria	Art. 429 ET
RteFte en el pago	2368 solo cuando hay pago efectivo (Art. 376 ET)	Art. 376, 395 ET
Factura electrónica	Obligatoria en la fecha de causación, con o sin pago	Art. 616-1 ET
Deterioro CxC	Si mora > 90 días, evaluar pérdida esperada	NIIF Pyme Sec. 11.21
Ajuste IPC	Máximo una vez al año, sobre el IPC DANE año anterior	Art. 20 Ley 820/2003

Nota

Este ejercicio tiene fines pedagógicos y de referencia operativa. Las cifras de UVT, tarifas de retención y bases gravables deben verificarse anualmente con las resoluciones de actualización de la DIAN. Consulte con un contador público certificado para casos específicos.

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