COMPARATIVO CONTABLE
Local Comercial vs Vivienda Urbana
Arrendamientos Inmobiliarios · Colombia
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Local comercial Con IVA 19% + RteFte 3.5% Canon base: $850.000 + IVA 19%: $161.500 = Total fact.: $1.011.500 – RteFte 3.5%: $29.750 Neto banco: $981.750 |
Vivienda urbana Sin IVA (Art. 476 ET) · Sin RteFte* Canon base: $850.000 IVA: Excluido por ley = Total fact.: $850.000 RteFte: No aplica gral. Neto banco: $850.000 |
*Si el arrendatario es persona jurídica y el propietario persona natural, puede aplicar RteFte 3.5% también en vivienda. Verificar si el canon supera 27 UVT mensuales.
Diferencias clave: qué cambia y qué no
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Aspecto |
Local comercial |
Vivienda urbana |
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IVA |
19% s/ canon · cuenta 2408-01 |
Excluido — Art. 476 ET num. 1 |
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RteFte arrendamiento |
3.5% si arrendatario es agente · 2368-01 |
Generalmente no aplica (*) |
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Cuenta de ingreso |
4135-01 Arrend. local comercial |
4135-02 Arrend. vivienda urbana |
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Movimientos pago puntual |
4 movimientos contables |
2 movimientos contables |
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CxC en mora |
Canon + IVA (2 subcuentas 1305) |
Solo el canon (1 subcuenta 1305) |
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Movimientos pago tardío IPC |
10 movimientos (IVA y RteFte ajust.) |
4 movimientos (solo canon) |
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Formulario 300 — IVA |
Obligatorio bimestral |
No aplica |
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Formulario 350 — RteFte |
Obligatorio mensual/bimestral |
No aplica (*) |
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Factura electrónica |
Obligatoria · con IVA |
Obligatoria · excluida de IVA |
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Principio de causación |
Aplica igual en ambos modelos |
Aplica igual en ambos modelos |
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Regla anti-duplicidad IPC |
Misma lógica en ambos modelos |
Misma lógica en ambos modelos |
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Deterioro CxC por mora |
NIIF Pyme Sección 11.21 — igual |
NIIF Pyme Sección 11.21 — igual |
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Ajuste IPC anual |
Ley 820/2003 Art. 20 — igual |
Ley 820/2003 Art. 20 — igual |
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Las filas en amarillo indican aspectos que NO cambian entre modelos — la lógica contable subyacente (causación, anti-duplicidad, deterioro, IPC) es idéntica. Solo desaparecen las cuentas de IVA y RteFte en vivienda. |
Paso 1 · Plan de cuotas — sin contabilización en ambos modelos
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Sin asiento contable en ninguno de los dos modelos |
El plan de cuotas es una herramienta de gestión operativa. La diferencia entre modelos es solo en los valores que se programarán para cobrar mes a mes.
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Local comercial |
Vivienda urbana |
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Canon: $850.000 + IVA 19%: $161.500 Total facturado/cuota: $1.011.500 – RteFte 3.5%: $29.750 Neto banco: $981.750 |
Canon: $850.000 IVA: Excluido por ley Total facturado/cuota: $850.000 RteFte: No aplica Neto banco: $850.000 |
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En ninguno de los dos modelos hay asiento contable al crear el plan. El ingreso se causa mes a mes, no al inicio del contrato (NIIF Pyme Sección 23.5). Opcionalmente se puede registrar en cuentas de orden (9xxx) para control interno. |
Paso 2 · Pago puntual de enero — asientos comparados
Este es el paso donde más se simplifica el modelo de vivienda: pasa de 4 a 2 movimientos contables.
Local comercial — pago puntual enero
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Cuenta PUC |
Descripción |
Débito |
Crédito |
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1110 |
Bancos (neto recibido: total facturado – RteFte) |
$981.750 |
— |
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2368-01 |
RteFte por pagar — arrendamiento (Art. 395 ET, 3.5%) |
$29.750 |
— |
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4135-01 |
Ingresos arrendamiento local comercial (causado enero) |
— |
$850.000 |
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2408-01 |
IVA generado — arrendamiento local comercial (19%) |
— |
$161.500 |
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Total |
$1.011.500 |
$1.011.500 |
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Vivienda urbana — pago puntual enero
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Cuenta PUC |
Descripción |
Débito |
Crédito |
|
1110 |
Bancos (canon completo — lo que paga = lo que se recibe) |
$850.000 |
— |
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4135-02 |
Ingresos arrendamiento vivienda urbana (causado enero) |
— |
$850.000 |
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Total |
$850.000 |
$850.000 |
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SIMPLIFICACIÓN CLAVE: En vivienda el canon bruto = neto recibido en banco. No hay IVA que separar ni RteFte que registrar. El asiento es banco vs ingreso, directo. |
Implicaciones tributarias
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Obligación |
Referencia |
Local comercial |
Vivienda urbana |
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IVA causado |
Art. 429 ET |
Sí — Form. 300 |
No aplica |
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Declarar RteFte |
Art. 395 ET |
Sí — Form. 350 |
No aplica (*) |
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Factura electrónica |
Art. 616-1 ET |
Con IVA 19% |
Excluida de IVA |
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Cuenta de ingreso |
PUC Colombia |
4135-01 |
4135-02 |
Paso 3 · Cliente no paga — causación del ingreso
El principio de causación aplica igual en los dos modelos. La diferencia está en que en vivienda la CxC es solo por el canon, sin IVA.
Local comercial — causación febrero (sin recaudo)
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Cuenta PUC |
Descripción |
Débito |
Crédito |
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Reconocimiento del ingreso causado — servicio prestado en febrero |
|||
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1305-01 |
CxC arrendatarios — canon febrero |
$850.000 |
— |
|
1305-02 |
CxC arrendatarios — IVA febrero |
$161.500 |
— |
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4135-01 |
Ingresos arrendamiento local (causado febrero) |
— |
$850.000 |
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2408-01 |
IVA generado causado — febrero |
— |
$161.500 |
|
Total |
$1.011.500 |
$1.011.500 |
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CxC total pendiente: $1.011.500 (canon + IVA). La RteFte (2368) NO se registra — se causa al pagar, no al causar (Art. 376 ET).
Vivienda urbana — causación febrero (sin recaudo)
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Cuenta PUC |
Descripción |
Débito |
Crédito |
|
Reconocimiento del ingreso causado — servicio prestado en febrero |
|||
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1305-01 |
CxC arrendatarios — canon febrero |
$850.000 |
— |
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4135-02 |
Ingresos arrendamiento vivienda (causado febrero) |
— |
$850.000 |
|
Total |
$850.000 |
$850.000 |
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CxC total pendiente: $850.000 (solo el canon). Sin IVA que causar.
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IMPORTANTE — Excluido ≠ Exento: El arrendamiento de vivienda es EXCLUIDO de IVA (Art. 476 ET), no exento. Diferencia relevante: las operaciones excluidas no generan IVA ni descontable ni a pagar. Las exentas generan IVA a tarifa 0% con derecho a devolución de IVA pagado en compras relacionadas. Esto afecta cómo se maneja el IVA de los costos de la inmobiliaria. |
¿Cuándo emitir la factura si no paga?
- En ambos modelos la factura electrónica debe emitirse en la fecha de causación (Art. 616-1 ET)
- En local comercial: factura con IVA 19% aunque no haya recaudo
- En vivienda: factura sin IVA (campo 'excluido' en el sistema de facturación DIAN)
- No emitir la factura porque el cliente no pagó es una infracción tributaria en los dos casos
Mora y deterioro de CxC
- Si la mora supera 90 días, se evalúa deterioro (NIIF Pyme Sec. 11.21) — igual en ambos modelos
- Asiento deterioro (igual para ambos): Db 5299 Gasto deterioro / Cr 1398 Deterioro acumulado CxC
- El deterioro no revierte el ingreso reconocido — solo reconoce la pérdida esperada de recaudo
Paso 4 · Pago tardío con ajuste IPC — sin duplicar ingreso
La regla anti-duplicidad es idéntica en ambos modelos. La diferencia: en vivienda no hay IVA ni RteFte que recalcular con el ajuste IPC, lo que reduce los movimientos de 10 a 4.
Parámetros del ajuste IPC 9.2%
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Concepto |
Local comercial |
Vivienda urbana |
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Canon base original |
$850.000 |
$850.000 |
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Canon ajustado IPC 9.2% |
$928.200 |
$928.200 |
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Diferencia canon (IPC) |
$78.200 |
$78.200 |
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IVA s/ canon ajustado (19%) |
$176.358 |
No aplica |
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Diferencia IVA (IPC) |
$14.858 |
No aplica |
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RteFte s/ canon ajustado (3.5%) |
$32.487 |
No aplica (*) |
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Total facturado ajustado |
$1.104.558 |
$928.200 |
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Neto recibido en banco |
$1.072.071 |
$928.200 |
Local comercial — pago tardío con ajuste IPC (asiento único integrado)
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CORRECCIÓN PARTIDA DOBLE: El banco ya recibió el total ajustado completo. La diferencia IPC NO abre CxC nuevas — se reconoce directamente como ingreso adicional en el mismo asiento. Db = Cr = $1.104.558. |
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Cuenta PUC |
Descripción |
Débito |
Crédito |
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Asiento único integrado — recaudo tardío con ajuste IPC 9.2% |
|||
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1110 |
Bancos — neto recibido (total ajustado $1.104.558 – RteFte $32.487) |
$1.072.071 |
— |
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2368-01 |
RteFte por pagar (3.5% s/ canon ajustado $928.200) |
$32.487 |
— |
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1305-01 |
Cancela CxC canon feb — causado (no es ingreso nuevo) |
— |
$850.000 |
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1305-02 |
Cancela CxC IVA feb — causado (no es IVA nuevo) |
— |
$161.500 |
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4135-01 |
Ingreso adicional — diferencia ajuste IPC ($928.200 – $850.000) |
— |
$78.200 |
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2408-01 |
IVA generado adicional sobre diferencia IPC ($78.200 × 19%) |
— |
$14.858 |
|
Total |
$1.104.558 |
$1.104.558 |
|
Vivienda urbana — pago tardío con ajuste IPC (asiento único integrado)
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Cuenta PUC |
Descripción |
Débito |
Crédito |
|
Asiento único integrado — recaudo tardío con ajuste IPC 9.2% |
|||
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1110 |
Bancos — canon ajustado completo recibido (neto = bruto) |
$928.200 |
— |
|
1305-01 |
Cancela CxC canon feb — causado (no es ingreso nuevo) |
— |
$850.000 |
|
4135-02 |
Ingreso adicional — diferencia ajuste IPC ($928.200 – $850.000) |
— |
$78.200 |
|
Total |
$928.200 |
$928.200 |
|
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ANTI-DUPLICIDAD VERIFICADA en ambos modelos: 4135 acumula = $850.000 (feb causado) + $78.200 (IPC) = $928.200 = canon ajustado exacto. Débitos = Créditos en los dos asientos. |
Resumen de principios aplicados en ambos modelos
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Principio / Norma |
Aplicación |
¿Cambia entre modelos? |
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Causación / devengo |
Ingreso se reconoce al prestar el servicio, no al cobrar |
NO — igual en ambos |
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No duplicidad de ingresos |
Al recaudar CxC causada, solo se cancela la cuenta 1305 |
NO — igual en ambos |
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Hecho generador IVA |
Prestación del servicio (no el cobro) |
SÍ — solo aplica en local |
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RteFte en el pago |
Se causa al pagar (Art. 376 ET), no al causar el ingreso |
SÍ — generalmente solo local |
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Factura electrónica |
Obligatoria en fecha de causación con o sin pago |
NO — oblig. en ambos |
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Deterioro CxC mora |
NIIF Pyme Sec. 11.21 — pérdida esperada > 90 días |
NO — igual en ambos |
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Ajuste IPC anual |
Máx. una vez al año, IPC DANE año anterior (Ley 820/2003) |
NO — igual en ambos |
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Excluido vs exento IVA |
Vivienda es EXCLUIDA — no genera IVA ni descontable |
SÍ — clave en vivienda |
Nota importante
Este documento tiene carácter pedagógico y de referencia operativa. Las tarifas de UVT, bases de retención y periodicidades de declaración deben verificarse anualmente con las resoluciones de actualización de la DIAN. Para el caso específico de RteFte en arrendamiento de vivienda con arrendatarios personas jurídicas, consulte con un contador público certificado.
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